看屋口诀─地、环、屋、价

很多人自住者买房喜欢从屋内装潢先看起，但对我来说，我的购 屋准则「地环屋价」是从地段开始，然后是周边环境，最后才看 屋况。我跟朋友分享这个逻辑时，很多人一开始都不太能接受。 但我奉劝大家，一定要把感性藏起来，多用一点理性来看屋，相 对更保险。

即使是自住，也要站在投资基石上看房子 很多朋友都会问我，说他看了好几间房子了，却还是不知道在看房子时要注意什么？是要看风水格局呢？还是内部隔间规划？还是……？

其实，对于刚开始投入房地产市场的新手来说，都会遇到这个疑问，这让我回想起，我近期看房子的时候，当时实际遇到的状况是，我跟一位合作过多次的房仲朋友一起去评估一间房子，但因为屋主提供的钥匙出了一些问题，所以延误了一些时间，于是我临时改行程，跟着下一组自住买家一起去看。

而在看完房子过后，房仲询问我们对于这间房子的看法，我记得当时自住买家表示，他觉得最大的毛病都在装潢上。

之后，房仲朋友问我，那我呢？有没有什么看法？我笑笑地跟仲介说：「我是一个买房投资客，看法肯定跟自住买家有很大的落差。」我接着表示自己对这个物件的一些看法：

（1） 这个房子邻外虽不是死巷，但因路宽太小，未来的接手力道 会差很多！ （2）这个物件是华厦，但每个月的管理费却偏高。

（3）物件的室内面积只有15坪，对于一般小家庭来说有点小。

（4）这个物件的座向会西晒，议价时恐有抗性。

（5） 此华厦的电梯设计不良，电梯停在2楼跟1楼的中间，住户 要搭电梯回家，还得多走半层楼才行。

（6） 物件虽位在精华地段，但总体来说，屋主想卖的价格不便宜， 所以暂不考虑！

而就在我表达看法时，这个房仲偷偷传Line请我别再往下说了…… 因为这个自住买家目前已算是复看第三次了，想来是对这间房子极有兴趣，希望我不要泼冷水。

相较于自住客比较依赖个人喜好来决定是否出价，投资客比较会用方便成交的角度来看屋。但也因此，日后若要换房，往往就会发现自己凭喜好买下的房子并不好脱手，所以，我还是建议想要买房的朋友们，虽然目前买房目的是自住而非投资，但为了方便日后转手的速度，由衷 建议还是站在投资的基石看房子。

独创的购屋准则「地、环、屋、价」 相信会买这本书的读者，多半一定有过看屋的经验，你在看一个物件时，通常会注意哪些细节？未来如果要换屋，你是否有把握自己的房子会是一个抢手的秒杀物件？若你能保证自己找的物件永远都是秒杀物件，那么不论是自住或投资，你肯定都是赢家。我也建议读者们，未来在看屋时，记得把这个我独创的准则「地环屋价」放在心中，甚至当成是看屋的座右铭，如此一来，投资房地产你肯定无往不利。

善用独创的购屋准则，很可能协助你赚到千万以上财富唷！「地环 屋价」也就是买房子的思考顺序为：地段>环境>屋况>价格。

我在这边举一个朋友实际的案例：有一次，我研究所同学的聚会，有个同学问我，他最近刚在北投附近买了一个新房子。我当下很直觉地问他：「你为什么会买在北投，是否有看过其他地区的房子呢？」

同学回答我：「我有看其他士林、天母、奇岩等附近的房子，最后我选择北投的原因是，同样的价格，这个房子的屋况最漂亮，所以我就买了！」我同学用自住买房的主观角度来看房，缺乏投资买卖的角度，等到未来要卖房，房子就容易出现不易脱手变现的困境，以及房市大好时，自己的房子涨幅却不够大；倒是若房市跌价时，房子修正幅度却比其他地方来得凶！

很多人自住者买房喜欢从屋内装潢先看起，但对我来说，我的购屋准则「地环屋价」是从地段开始，然后是周边环境，最后才看屋况。我跟朋友分享这个逻辑时，很多人一开始都不太能接受。但我奉劝大家，一定要把感性藏起来，多用一点理性来看屋，相对更保险。

1.房地产的价值分数

看屋时要注意的细节，其实才是能让你找到谈判筹码的关键！首先，我在看房子时，心里多半会有一个评分顺序跟加权比重：地段 （70%）、环境（20%）、屋况（10%），买房子首重地点，地点挑的好， 会保值易涨难跌。

曾与一位多年不见的朋友小巴聚餐，席间他问我：「好的房子为什么会涨价？房子只会越住越旧啊，怎么会越来越贵呢？」

我回答他说：「其实你只要修正一下刚刚说的那句话，就会知道原因了！你应该要问，为什么「房地产」会涨价？」

房子确实是会折旧的，所以若单论房子本身，确实大多都是会因为折旧而跌价，会让房地产涨价的主要原因，绝大多数因素是来自「土地」！毕竟房子可以重盖，但土地有其特殊的「唯一性」，除了同栋的建筑物以外，全世界找不到两块相同的土地，所以当你买下房地产的同时，你就已经把世上这块唯一的土地变成私有财产，导致这一区房地产的供给变少了，这也是为什么精华地段的房价水涨船高的主因！

2.房地产评估～出价的流程（地段、环境、屋况、价格）

第一步─地段：每次房仲推荐物件给我时，我都会请他们先把物件的基本资料传给我。我习惯先确定此物件是否位在黄金地段，如果地段是位在闹区、生活机能良好、交通便利、就业需求大、商圈林立等，我才会再进行第二步。（请见附档）

再者，第二步─环境：当地段评估核可后，我会再评估这个物件方 圆1公里内的周边环境有无殡仪馆、福地、凶宅、死巷、垃圾场、寺庙、 路冲、巷宽大小等嫌恶设施。如果已在此区深耕许久，通常一听到物件 地址，基本上第一、第二个步骤（地段、环境）应可在5 分钟内就做 好八成的评估了。这个也是为什么很多专职的投资客在还没有看到房子时，便可先下斡旋卡顺位的原因！

之后，第三步─屋况：第三步骤则是要观察该物件的内外格局，像是外部风水、屋内格局、栋距、采光、格局图、楼地板顷斜、风水、壁癌、公设、主结构裂缝、钢筋外露、漏水壁癌等。

最后我才会总结归纳上面的评估结果，算出适合此物件的买价，透过预估未来售出的价格或持有的收益价格，推算自己的愿付买进价格区 间。

房子评估流程Step1：地段 通常在做该物件的地段评估时，我会特别注意的项目有交通、观光区、生活机能、工作需求、都市计画、未来发展等，考虑得越周全，日后脱手的可能性跟获利空间也会越大。

（1）交通：交通越便利的区位，房价基本上都具有一定的保值性， 就像是房子若位在捷运站周边5分钟路程的距离，价格多半就是易涨难 跌，那评估交通是否加分的因素又有：捷运站、火车站、高铁站、交流道、

公车站、省道、县道路宽等，一定要多加评估影响性。

（2）工作需求：工作人口需求强劲的地区，通常也是房价相对保 值的一个象征，例如新竹科学园区、龟山工业区、林口工业区、内湖科学园区、南港科学园区等皆是，因为提供工作机会，也让很多在此工作的上班族选择定居，再者，常住此区域的屋主若想换房子，换手力道也是不容小觑的。

（3）都市计画：如果 *** 规划要做大规模的区段征收，未来会有 大规模的计画（例如内湖科学园区、新竹科学园区的规划），又或者市地重划、小型的都市计画的细部计画等，这也是一个可以提前布局卡位的选择。

（4）未来发展：如果此地段未来会有好的规划建设，对于房地产 的保值程度也会大大加分，例如未来会有捷运站、规划公园绿地、美术 馆、图书馆、大型商场进驻（大润发、Costco）等，又例如桃园广丰特区、 桃园高铁的青埔站周边等，也是一例。

房子评估流程Step2：环境 （1）生活机能：交通越便利的区位，房价基本上都具有一定的保 值性，通常评估一个地区的生活机能的要素有：连锁超市、医院、黄昏市场、餐饮小吃店、夜市、 *** 机关（警察局、区公所、学校、图书馆、行政中心等）、大型品牌设立（麦当劳、星巴克、肯德基）、大型房屋仲介等，毕竟一个商业的群聚形成，通常需要十多年的发展时间，所以对于一些新市镇的开发，奉劝大家千万不要一窝蜂地追高房价，因为通常在热潮退后，房价很容易就会打回原型的。

（2）嫌恶设施：通常在一个都市计画内一定会规划生活必要设施， 所以尽管是在好的地段，但难免还是会有人们比较不喜欢的险恶设施，例如基地台、殡仪馆、福地、垃圾场等，这是属于比较无力争辩的设施。再来就是见仁见智的部份，这端看每个人可忍受的程度到哪里，例如宫庙、加油站、电塔、神坛、瓦斯行、资源回收、凶宅、死巷、寺庙、路冲、小巷宽等。

（3）土地使用分区：在买房子之前，建议大家还是要询问一下土 地的使用分区，因为尽管在都市计画内的繁荣地段，也常会有不小心买 到工业用地的可能，例如桃园IKEA、爱买的区段，在桃园市来说是繁荣的地段，但是此区域是被规划为工业用地，所以买房子时还是要了解一下土地的使用分区，应该较为保险与妥当。

（4）基地情况：如果基地面积方正、房子面临的路宽较大、屋外 风景无遮蔽物，这种房型的内在价值就会更高！例如面临万坪的大安森林公园、台中五期面向文心森林公园等地的豪宅等皆是。（请见附档）

房子评估流程Step3：屋况 （1）屋内格局：正所谓「风火水电光、天墙地柱窗」，风（室内 通风状况

风水）、火（瓦斯管线）、水（漏水状况）、电（电路状况）、光（采光度）、天（天花板）、墙（墙壁、格局）、地（楼地板）、柱（梁柱）、窗（窗户）。

这个由房地产前辈田大全老师提出来的屋况观察口诀，在此仅供大家参考，做为在看房子时需要注意的重要细节。

（2）屋与屋之间：栋距、采光、风水、基地形状、路宽等，乃至 于社区治理、邻居素质、公共设施、物业管理品质等，都要一一考虑到。

（3）房屋结构：例如梁柱裂缝、钢筋外露、漏水、壁癌等，这些因 素也都会影响到房子装潢时的预算，手头拮据的购屋族们，不可不防！（请见附档）

房子评估流程Step4：估价、出价 当房子已经看到一定程度后，也经过了前面三大步骤（地段、环境、屋况）的评估，接下来就是正式进入出价谈判的阶段。