深圳罗湖深业东岭怎么样？黄贝岭深业东岭值不值得购买？

关注深业东岭有段时间了，刚从福田到罗湖上班，有咨询过罗湖二手房，接到中介电话，翠园中学出来一个新楼盘，总价280万起，即将开盘。今天特地写一篇调查深业东岭的文章，位于深南大道最东端，均价73000。真的值得买吗？关于Justice对深业东岭分析及建议如下：

【1】 深业东岭交通

深业东岭紧邻深圳三大主干道（深南大道、滨河大道、北环大道），地铁2、5、8号线黄贝岭站180米，并拥有50多条公交线路黄贝岭枢纽，通往深圳各地。在罗湖算交通便利的，不过地处深南大道的最东端。

【2】深业东岭学校

项目自带9班制幼儿园，靖轩小学原为省一级，现加入螺岭教育集团，可算是锦上添花；翠园中学为深圳八大，据Justice多年对学位房研究，翠园中学本科率98%，重本率59%，总体来说在罗湖排第二，但是放到全深圳来讲只能排中上游，深圳改革开放发展40年，教育十分薄弱，所以重视教育的朋友要慎重，毕竟教育不是小事，关系到家庭的基业长青。

【3】深业东岭商业

项目主要靠自带4.3万平岭南风情商业街和沃尔玛490米，东门老街和万象城还是有一定距离。

【4】深业东岭环境

项目宣传北靠黄贝岭公园，南看香港；小区却没做多少绿化，外立面看上去也灰蒙蒙的，第一感觉就是老旧。

【5】深业东岭楼盘分布？

项目共9栋，每栋26-30多层不等；5A、5B、6、7A和7B四栋为可售商品房，1-4栋均为回迁房不对外出售。小区有一千多户为回迁房，未来小区居民素质会是怎样？Justice持保留意见！

【6】深业东岭户型有哪些？

在卖户型选择比较多，39㎡1房，69㎡2房，86-110㎡3房,126㎡4房，145㎡5房非毛坯交房（69、90㎡为毛坯交房）。Justice比较推荐69㎡的两房，客厅出阳台，很方正实用空间大；不建议选择深业东岭126、145㎡大户型，阳台上有一条承重梁，视野上感觉非常压抑，花一千多万住这真不如去南山。

【7】深业东岭价格对比周边是否合理？

Justice想说，对比周边二手房5-6万是偏贵的；但跟周边同品质二手房对比价格还处于倒挂，倒挂是什么意思？意思就是一手房价格对比周边二手房价格还低，主要得益于ZF限价，不然Justice觉得这个楼盘定价8万+是不为过的！Justice筛选了两个品质和建筑年代跟深业东岭相差不大的楼盘来分析：1、合正荣悦近几个月成交数据显示，单价9万+，而且还没有几套房子在售，可见这种品质新盘在罗湖还是非常稀缺的；2、天玺一号单价8万+，说实在的天玺一号跟深业东岭没什么可比性，因罗湖实在找不到什么2010年后建成比较新且大、又离深业东岭近一点的楼盘，所以只有找天玺一号这样的独栋了。

从罗湖区近三年来看，没有像深业东岭这样的大型社区新楼盘在售，唯一一个中海天钻高至11万+，跟深业东岭一样拆迁旧改，有一半是回迁房。不过中海天钻地段要比深业优越，品牌价值也要高些，遇上的时期也不错，备案时ZF并未限价，但是从学校方面来讲深业东岭就好很多，中海天钻Justice太熟悉了，靠着主干道滨河大道，噪音有点大。从各个维度来比较，中海天钻的价格比深业东岭接近高了30%是不正常的，综上所述深业东岭的价格和品质还是亲民价。

【8】深业东岭销售模式是：代理销售

销售手段很、、、反正就是围攻销售来营造气氛，共一千多套房子，先拿123套出来卖，估计很快就被抢完！但是销售氛围好不是Justice们买房的核心原因。

【9】深业东岭未来增值空间如何？

说实在的深业东岭增值空间还是有的，地铁8号线通车后，作为深圳东部盐田枢纽站，涨个5000-10000不是问题；作为国企开发商，品质可以保证。

【10】深业东岭折扣问题：这个楼盘跟其他楼盘不一样，急着回笼资金，折扣还挺大的，找不同的人折扣不同，比如自己去、跟中介去、找自己成交过的朋友去、找开发商内部关系去拿内部员工价、结果都不一样。千万别自己去！为啥呢？自己去就相当于上了主动送上门，最多给你意思一下折扣，今年1月份我一个朋友去买一期的时候一个折扣都没拿到，现场销售说没有折扣，都是按备案价格卖的，后来又来找到Justice，费了半天劲还是拿到了内部员工打了N个99折。跟中介去好歹还算个团购、估计能拿到一些折扣。不过跟中介去关键要找懂里面套路，最好找个老练点的，不要找刚毕业的小白，啥都不懂，一脸蒙逼自然啥都不会跟你争取到。不过最好跟自己身边买过这个楼盘的朋友一起去，这叫老带新，你和你朋友都有优惠，说不一定遇到良心朋友，他还会把开发商给到他的那部分优惠给你。没朋友买该楼盘的就找开发商里面高管，去拿内部员工价【拿内部员工价也可以联系Justice】找Justice的优惠规则：

（1）假如你要买房，你可以自己去开发商把房子户型，楼层，房号谈好最终优惠后。来找Justice，除去开发商给你的所有折扣后，比如现场折扣、准时签约折扣等。不要下定金，过来找Justice，Justice可以按开发商内部员工价操作，优惠绝对让你惊喜，不要优惠也可以兑换成现金【适合推荐自己朋友要买某楼盘推荐给Justice，直接给现金】

（2）若不想来回跑的，一次性想搞定，也可以直接联系Justice带你去看房，车接车送一次性搞定所有优惠。【因有关系，深圳所有新楼盘均可操作，诚信经营，非诚勿扰，可点头 像同微xin。Justice专注深圳楼市分析5年，专业创造价值。

【综上所述】给这个楼盘打7分吧，深业东岭买来用学位可以考虑这个楼盘，如果买来投资和在其他区域上班，建议不要买这个盘，这个盘增值特点并不是很明显；如果资金预算很有限，可以买该楼盘最小面积，或者在罗湖看看其他二手房。从官方数据观测，深圳近两年房价基本未平稳，两年来有的楼盘处于下跌状态，跌幅超过10%，有的楼盘却在上涨，增幅高达67%，所以在现在这种市场环境中，购买房子一定要擦亮眼睛，选择对了有收益，选错了卖不出去！关于近两年房子应该买哪里？怎么买？应注意那些细节？建议看看Justice朋友圈最新论述文章：2018-2022年深圳房产配资的下一个天堂【绝密版】

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